香港写字楼，熬出头了

香港中环有一栋建筑，整整两年处境尴尬。它是中环为数不多的全新超甲级写字楼，周边有中银大厦和汇丰总行。配备双大堂、空中花园，每层都能观赏维多利亚港，还设有185个停车位。

2024年竣工时，其出租率仅为10%。那一年，香港写字楼空置率达到了历史最高点。李氏家族的这栋楼租不出去，成为当年香港最引人关注的事件。这栋楼就是长江集团中心二期。今年，它突然变得热门起来。仅半年时间，出租率就翻了一倍以上。

不只是这一栋楼。

根据世邦魏理仕的数据，今年中环写字楼的净吸纳量超过了20万平方英尺。过去20年里，这一数字仅出现过四次。

仲量联行的数据表明，上半年中环甲级写字楼的租金上涨了7.3%，这是15年来最大的半年涨幅。旁边的国际金融中心几乎已无空置空间，中介手中还积压着候补名单。

前来抢租的，几乎都是金融机构。

前天，恒基召开了Central Yards的发布会。这个中环新海滨项目要到明年才完工，但出租率已超过七成，租户全部是金融机构。最大的租户是Jane Street，一家全球顶级的量化交易机构，2025年净交易收入达396亿美元。2010年进入香港时，它只租了两层。这一次，它一口气租下了六层，刷新了中环几十年来单一租户的纪录。

另一家美国量化巨头SIG，为深入拓展中国ETF市场，将香港办公室从不到2万平方英尺扩大到5.2万平方英尺。其新址正是长江集团中心二期。

楼没变，变化的是香港。今年上半年，香港有87家新上市公司，集资额达2101亿港元，创下近五年同期新高，还有500多家公司在排队等待上市。

在争夺亚洲金融中心的过程中，香港打出了税制改革和基金管理优惠这两张牌。去年，基金选择时，七成流向了新加坡。今年，超过七成的新基金选择了香港。

资金回来了，人员也紧随其后。三个月前，以炒铺起家的“铺王”邓成波家族，被债权人正式申请破产。这是半年内的第三起此类事件。香港人用几十年证明了地产只涨不跌，又用几年证明了这句话是错误的。

铺王倒下了，但他留下的楼却有人争相接手。2012年，邓成波以5.28亿港元购入荃湾一栋工业大厦，改建成酒店。今年3月，华润隆地以9.53亿港元接手。它不打算做酒店，而是计划改成学生宿舍。一位投行高管透露，租金回报率约为5.5%。

为什么是学生宿舍？因为香港床位短缺。2024/25学年，香港的外地学生已接近8万人。到2029/30学年，这一数字还需扩大到10万人。但床位供应跟不上。八大院校平均3.4个学生争抢1个床位。在香港读书，考上大学是第一关，抢到床位才是第二关。

世邦魏理仕估计，香港学生床位缺口已超过5万个，到2030年将扩大到7.5万个。于是，资本开始大规模收购。中原、京东、新加坡凯德，今年先后在香港买下酒店，计划改造成学生公寓。

香港目前最积极的购房者，是大学。城大买下了又一城4层写字楼，科大买下了西贡一整栋工厦，卖家又是邓成波家族。中大则接手了AECOM弃租的总部。

政府也在提供便利。一栋大角咀商厦申请改作学生宿舍，仅两个月就获得了批准。

几十年来，香港人相信楼会替他们赚钱。但今年的香港，讲述的是另一个道理：楼不会赚钱，人才会。

交易员带来资本，学生带来未来。楼只是容器，装进什么人，就香港中环写字楼回暖，值多少钱。

内地写字楼面临的困境，许多人归因于供应过剩。但真正稀缺的，或许从来不是楼，而是让人愿意走进来的理由。香港找到了。

本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。